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善意取得的房屋违法登记应否撤销

2000年,李某舅父王某与韩某登记再婚。2004年2月,王某立公证遗嘱将其住房交由李某继承,并将房屋所有权证交李某保管。

  2004年2月24日,王某因病去世,按照“韩某有居住权,没有处分权”的遗嘱内容,韩某仍居住该房屋。

  2010年11月,韩某向当地房地产管理局提供虚假材料,将所住房屋登记在自己名下。2012年6月,又将该房屋出售给第三人杨某,并进行了房屋转移登记。为此,李某提起行政诉讼,要求撤销房地产管理局给杨某作出的房屋转移登记行为。

  法院认为,根据物权法第106条规定,第三人杨某属于善意取得,判决房地产管理局给其作出的房屋转移登记行为违法,但没有撤销该房屋转移登记行为。

  本案判决显示,在行政诉讼中同样适用善意取得制度。善意取得制度,是近代世界各国民法典中的一项侧重维护善意受让人的利益,促进交易安全的制度。但在行政诉讼中,法院审理房产行政登记案件时,往往会依照行政诉讼法的规定,只对被诉行政行为的合法性进行审查,不审查所有权转移登记的民事法律关系是否真实、合法,对相对人提供虚假材料进行登记或者行政机关疏于审查予以登记的情况,一般会作出撤销房产登记的判决,其结果就是原房产善意受让人无法取得该房产所有权,其损失只能通过民事诉讼途径向无处分权人要求赔偿。

  实际上,在行政诉讼中,对房产登记这一具体行政行为的合法性进行审查时,必然会涉及所有权转移登记的民事法律关系是否真实、合法的问题。如果在房产登记行政诉讼中忽视对该民事法律关系的审查,往往会导致“一个纠纷、两种程序、多次诉讼”的结果,这种“马拉松”式的审判方式不仅浪费司法资源,也增加了当事人的诉累。而且,不动产物权登记纠纷往往涉及公法和私法两大领域,当事人有权同时提起行政诉讼和民事诉讼。不同法院或同一法院的民事庭和行政庭对民行交叉案件的处理结果可能出现相互矛盾的情况,最终影响案件质量和法院的裁判权威。基于公信力,保护善意第三人的合法权益、维护市场交易安全的目的,在房产登记行政诉讼中,应对涉及所有权转移登记的民事法律关系是否真实、合法进行审查,若房屋已经被第三人购买并善意取得,应适用善意取得制度。即便产权登记机构作出的登记是违法的,也不应撤销。对因此造成的损失,原房屋所有权人可以向无处分权人及进行违法登记的房屋登记机构主张赔偿。

  其实,司法解释已经解决了这一问题。基于与物权法中的善意取得制度相衔接的目的,2010年11月18日起施行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条确立了“被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为”的规定。唯此才真正实现了法院在对行政机关实施司法监督的同时,保护善意第三人的合法权益、维护市场交易安全的目的。

  (作者单位:河南省内乡县人民法院,新疆维吾尔自治区察布查尔锡伯自治县人民检察院)





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